Loueur en meublé non professionnel (LMNP)

La qualité de LMNP est reconnue par défaut aux loueurs qui ne remplissent pas les conditions requises pour être LMP, elle fait partie des dernières niches fiscales importantes en France.

Différences entre statuts de loueur en meublé

Loueur en meublé professionnel (LMP)

Auparavant, il existait trois critères cumulatifs mais la condition tenant à l’inscription au RCS a été jugée inconstitutionnelle (CC, 8 février 2018, n° 2017-689 QPC). Désormais, seules les deux conditions relatives aux recettes doivent être respectées : le loueur peut ainsi obtenir la qualité de LMP si les recettes que son foyer fiscal retire de cette activité (total des loyers CC) excèdent 23 000 € ainsi que les autres revenus professionnels du foyer fiscal (salaires, autres BIC, ...).

Loueur en meublé professionnel

L’avantage fiscal procuré par l’amortissement et la déduction de quasiment toutes les charges ne dépend pas du statut choisi par le loueur mais du régime réel pour lequel il faudra opter si nécessaire lors de la constitution de l’activité. Le statut a en revanche des implications différentes dans les matières suivantes :

LMP LMNP
Imputations des déficits
⦁ Sur le revenu global (sauf le déficit provenant des amortissements)
⦁ Sans limitation de montant
⦁ Excédent reportable sur 6 ans
⦁ Seulement sur les BIC de l’année
⦁ Excédent reportable sur 10 ans
Régime social

OUI
Charges sociales -> SSI

Le résultat net de l’activité du LMP est chargé socialement selon le seuil atteint.

Exemple : pour un résultat net de 50 000€ à 100 000€, les charges sont de 35 à 45% du résultat fiscal.
En cas de déficit, il existe une cotisation minimale d’environ 1500€.

NON
Prélèvements sociaux de 17.2%

OUI en cas de location saisonnière qui génère plus de 23 000€ de recettes annuelles -> obligation de s’affilier au SSI (ou au régime en micro-social, si les recettes n’excèdent pas 82 800€)
SAUF si le LMNP confie la gestion de son bien à un professionnel loi Hoguet

IFI

Location en direct : Exonération des LMP qui perçoivent plus de 23 000€ de recettes annuelles correspondant à plus de 50% des revenus d'activité de leur foyer fiscal.

Location via une société : Exonération si le redevable répond aux conditions d’exonération des biens professionnels : actif immobilier affecté à l’activité principale du redevable.
Ce qui diffère de la parahôtellerie qui n’a pas besoin de justifier cette notion d’actif immobilier affecté à l’activité principale du redevable.

 
TVA

En principe non assujettis à TVA. Sauf cas particuliers comme les investissements en résidence-services avec bail commercial à prestataire qui remplit les prestations nécessaires lui-même.

PLUS-VALUE DE CESSION

Régime des plus-values professionnelles.

Si l'activité est exercée depuis plus de 5 ans :
Exonération totale si la moyenne des recettes des 2 années précédentes est inférieure à 90 000 € HT.
Exonération partielle si les recettes sont comprises entre 90 000 € HT et 126 000 € HT.

Imposition totale si l'activité est exercée depuis moins de 5 ans ou si les recettes dépassent 126 000 € HT.

Régime des plus-values des particuliers.

Abattements pour durée de détention. Pour mémoire, l'exonération n'est totale qu'après 22 ans de détention au titre de l'IR (19%) et 30 ans au titre des prélèvements sociaux (17.2%).

Rédaction : Axel PEINY, fiscaliste.

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